Mutuo seconda casa · Torino e Piemonte
Mutuo seconda casa a Torino: sapere prima se le due rate reggono
Un immobile da mettere a reddito, una casa in valle, l'appartamento per i figli che studiano. La domanda non è quanto costa il mutuo: è quale banca considera sostenibile la tua esposizione complessiva. Meglio saperlo prima di firmare una proposta.
- ★ 5,0 272 recensioni Google
- 30+ banche interrogate in parallelo
- < 30 gg per la delibera, in media
- 0 € se non arrivi al rogito
Paghi solo se arrivi al rogito
La nostra consulenza non ti espone ad alcun rischio: il compenso di mediazione è dovuto soltanto se ottieni il finanziamento e arrivi alla firma dal notaio. Se non vai a rogito, non ci paghi nulla. L'importo ti viene comunicato per iscritto prima di iniziare, insieme a tutte le spese della banca.
Tempi medi rilevati sulle pratiche seguite dall'agenzia. La delibera resta una decisione della banca: i tempi possono variare in base all'istituto e alla completezza dei documenti.
Quello che di solito si pensa
Il secondo mutuo non funziona come il primo
Chi acquista un secondo immobile ha già superato una volta la trafila e si aspetta che vada allo stesso modo. È il momento in cui capitano le sorprese più costose.
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«Ho sempre pagato puntuale, il secondo me lo daranno»
Non conta lo storico: conta il rapporto tra tutte le rate e il tuo netto. E ogni banca lo calcola a modo suo.
Perché
Le banche non guardano soprattutto lo storico: guardano il rapporto tra la somma di tutte le rate e il tuo reddito netto. La soglia di riferimento è circa un terzo, ma c'è chi la calcola sul netto e chi sul lordo, chi conta l'affitto che percepisci e chi lo ignora. Con lo stesso identico reddito una banca dice sì e un'altra no.
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«Tanto lo affitto, il canone copre la rata»
Molti istituti contano il canone solo al 50-70%, e soltanto se il contratto è già registrato.
Perché
Solo alcuni istituti considerano il canone atteso come reddito, e quasi mai per intero: in genere si fermano tra il cinquanta e il settanta per cento, e solo con un contratto registrato già in essere. Un canone previsto ma non ancora firmato, per la maggior parte delle banche, non esiste.
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«La percentuale finanziabile sarà la stessa»
Sulla seconda casa si scende al 70-80%, e del valore di perizia, non del prezzo che hai pattuito.
Perché
Sulla seconda casa gli istituti scendono in genere al 70-80% del valore di perizia — e la perizia, non il prezzo che hai pattuito. Su un immobile da 200.000 euro può voler dire quarantamila euro di liquidità in più rispetto a quanto avevi previsto.
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«A parte il tasso, i costi sono uguali»
Decadono le agevolazioni: registro dal 2% al 9%, imposta sostitutiva dallo 0,25% al 2%.
Perché
No: decadono le agevolazioni prima casa. L'imposta di registro passa dal 2% al 9% sul valore catastale e l'imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%. Su un'operazione media sono diverse migliaia di euro che vanno messe nel conto dall'inizio.
★★★★★
Se avessi dovuto fare tutto io non so quanto tempo avrei perso, né se avrei trovato le migliori soluzioni sul mercato adatte alle mie esigenze.
Perché con noi
Cosa facciamo, in concreto
Ti diciamo il numero prima che tu firmi
Calcoliamo la quota finanziabile e la rata sostenibile con i parametri di ciascun istituto, non con una regola generica. Se l'operazione non sta in piedi lo sai alla prima telefonata, non dopo aver versato una caparra.
Partiamo dalle banche che la seconda casa la finanziano
Non tutti gli istituti trattano volentieri la doppia esposizione e chi lo fa applica soglie diverse. Presentiamo il tuo profilo a quelli che in questo periodo la valutano bene, invece di scoprirlo dopo tre rifiuti.
Il conto comprende imposte e spese, non solo la rata
Imposta di registro, imposta sostitutiva, perizia, istruttoria, polizze: li mettiamo nello stesso foglio della rata. Su un investimento è quello che decide se l'operazione rende, non mezzo punto di spread.
Come le banche leggono la tua esposizione complessiva
Il calcolo che conta si chiama rapporto rata-reddito: si sommano tutte le rate che pagherai — mutuo in corso, nuovo mutuo, eventuali finanziamenti e cessioni — e si confronta il totale con il reddito netto mensile. La soglia comunemente accettata è un terzo, ma è qui che gli istituti divergono: alcuni includono nel reddito il canone di locazione atteso, altri solo quello già percepito e dichiarato, altri ancora applicano un abbattimento forfettario.
Il risultato pratico è che la stessa identica situazione può risultare sostenibile per una banca e fuori parametro per un'altra, senza che tu abbia modo di prevederlo dall'esterno. Il nostro lavoro comincia da lì: ricostruiamo il tuo quadro complessivo, applichiamo i criteri reali dei singoli istituti e ti diciamo con quali di loro l'operazione regge davvero, con quale durata e a quale condizione.
Fatti richiamareCome lavoriamo
Dalla telefonata alla firma
- 01
Chiamata iniziale
Reddito, mutuo in corso, obiettivo dell'acquisto e orizzonte temporale.
- 02
Verifica di sostenibilità
Applichiamo i parametri dei singoli istituti al tuo quadro complessivo e individuiamo quelli più aperti alla doppia esposizione.
- 03
Proposte a confronto
Le condizioni migliori per il tuo caso, con imposte e costi accessori già inclusi nel conto.
- 04
Pratica e rogito
Documenti, perizia, delibera, notaio: la regia è nostra.
Recensioni Google
Chi ci ha scelto
★★★★★
Il mio forma mentis mi porta generalmente a dubitare ed evitare di usufruire di questi servizi perché ormai "c'è internet" e per cattive esperienze passate. Questa volta ho deciso di andare un po' contro me stesso e accettare l'aiuto di Marcello, che mi ha fatto cambiare idea sin dal primo incontro. Mi ha trovato il mutuo migliore per me al momento, ha risolto tutti i miei dubbi con parole chiare e comprensibili ai non del mestiere: non ho dovuto fare niente se non inviargli i documenti che servono. Insomma, probabilmente è il primo professionista che pago volentieri.
★★★★★
Ottimo servizio, preciso e veloce. Sono stata seguita con grande tempestività sin dal primo contatto, senza mai ricevere false speranze ma solo soluzioni concrete e trasparenti. Grazie al supporto di Alex, l'iter burocratico è stato molto più semplice e senza intoppi. Persona, oltre che qualificata, di una disponibilità e gentilezza rara. Un servizio efficiente che consiglio vivamente a tutti.
★★★★★
Devo ringraziare enormemente Alex Franzino di Kiron, che mi ha aiutata a ottenere il mio primo mutuo al 95% nonostante la mia situazione da giovane partita IVA non fosse la più ideale. Mi ha supportata moltissimo nei chiarimenti tecnici ed è sempre stato presente durante il percorso, facendo anche da tramite con l'agenzia immobiliare e gli altri attori. Con il suo aiuto non ho praticamente sentito la pesantezza burocratica. Consiglio fortemente per chi, come me, ha bisogno di una guida nei meandri bancari e burocratici.
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Raccontaci la tua situazione
Quattro domande su mutuo seconda casa. Ti richiama un consulente dell'ufficio di Torino che ha già letto le tue risposte: non devi ripetere tutto al telefono.
- Non serve aver già trovato casa: anzi, prima ci senti e meglio è
- Nessun documento da preparare per la prima telefonata
- Se l'operazione non sta in piedi te lo diciamo subito
- La valutazione iniziale è gratuita e non ti impegna a nulla
FAQ
Domande frequenti
Ho già un mutuo: posso averne un secondo?
È possibile quando il reddito sostiene entrambe le rate secondo i criteri della banca. Quei criteri però cambiano parecchio da un istituto all'altro, soprattutto nel modo in cui viene trattato l'eventuale canone di locazione: è esattamente il caso in cui il confronto tra più banche fa la differenza tra un no e una delibera.
Quanto posso finanziare su una seconda casa?
In genere tra il 70 e l'80% del valore di perizia, quindi meno che sulla prima casa e calcolato sulla stima del perito, non sul prezzo pattuito. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, la differenza resta a tuo carico: è la sorpresa più frequente su questo tipo di operazione.
Valgono le agevolazioni prima casa?
No. L'imposta di registro sale dal 2% al 9% e l'imposta sostitutiva sul mutuo dallo 0,25% al 2%. Ne teniamo conto nel conto complessivo che ti presentiamo, perché su un investimento pesano più del tasso.
Se affitto l'immobile, il canone conta come reddito?
Dipende dall'istituto. Alcuni lo considerano, quasi sempre in misura ridotta — tra il cinquanta e il settanta per cento — e solo a fronte di un contratto registrato. Un canone soltanto previsto in genere non viene conteggiato. Verifichiamo caso per caso quali banche lo valorizzano di più.
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